Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie planistyczne, uchwalane przez radę gminy na wniosek inwestora.

1. Złożenie wniosku o uchwalenie ZPI wraz z projektem planu
Inwestor składa do rady gminy za pośrednictwem wójta wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny na formularzu urzędowym wraz z projektem zintegrowanego planu inwestycyjnego, spełniającym wszystkie wymagania merytoryczne oraz formalne, nałożone przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na projekt planu miejscowego. Gmina na tym etapie nie ma wpływu na ich treść. Proponowane przez inwestorów zapisy będą podlegały negocjacjom oraz opiniowaniu i uzgadnianiu więc w kolejnych etapach procedury mogą ulegać zmianom.

2. Weryfikacja formalna wniosku i wezwanie do uzupełnienia braków
Jeżeli do wniosku nie dołączono projektu ZPI, projekt nie spełnia wymagań ustawowych lub nie zawiera wymaganego załącznika, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wzywa inwestora do uzupełnienia braków, wyznaczając na to termin nie dłuższy niż 14 dni. Wezwanie musi zawierać pouczenie, że nieusunięcie braków w terminie spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.

3. Udostępnienie wniosku w Rejestrze urbanistycznym i przekazanie go radzie gminy
Jeżeli wniosek jest kompletny, wójt ma 14 dni roboczych, licząc od dnia jego otrzymania (a w przypadku wcześniej stwierdzonych braków – od dnia ich usunięcia), aby udostępnić wniosek w Rejestrze urbanistycznym, przekazać go radzie gminy, a także ogłosić publicznie o tych czynnościach, w praktyce m.in. w BIP, na stronie urzędu.
Na tym etapie informacje o zamiarze uchwalenia ZPI stają się publicznie dostępne.

4. Zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI
Na podstawie otrzymanych dokumentów rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Ustawodawca nie określił kryteriów, które rada powinna brać pod uwagę, ani nie wskazał terminu, w jakim rada ma podjąć uchwałę. Zgoda rady ma charakter uznaniowy – nawet poprawny pod względem formalnym wniosek inwestora może nie uzyskać akceptacji.

5. Negocjacje z inwestorem i opracowanie projektu ZPI
Jeżeli rada gminy wyrazi zgodę, wójt przystępuje do kolejnych czynności tj. prowadzi negocjacje z inwestorem, a w razie potrzeby także z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca. Negocjacje dotyczą treści projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz treści projektu umowy urbanistycznej.
W negocjacjach obok organu wykonawczego musi brać udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a jeśli rada tego nie zrobi – przewodniczący rady gminy.
Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy. W praktyce oznacza to możliwość zakończenia procedury przed „domknięciem” umowy.
Na podstawie wyników negocjacji wójt :

• wprowadza zmiany do projektu ZPI,
• sporządza uzasadnienie do projektu,
• sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana,
• przygotowuje projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wyniki negocjacji.

Następnie organ udostępnia projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, projektem umowy i prognozą środowiskową (jeżeli jest wymagana) w Rejestrze urbanistycznym.

6. Opinie, uzgodnienia i konsultacje społeczne
Równolegle z udostępnieniem projektu wójt występuje o opinie i uzgodnienia do organów wskazanych w ustawie. Występuje też o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne. Termin na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii wynosi co do zasady 14 dni od dnia wystąpienia o uzgodnienie lub opinię.
Następnie ogłasza rozpoczęcie konsultacji społecznych i przeprowadza je, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie. Dopuszcza się ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie konsultacji przez okres co najmniej 21 dni.
Na tym etapie plan jest udostępniony do publicznego wglądu, a każdy zainteresowany może zgłaszać swoje uwagi.

7. Uwzględnienie opinii, uzgodnień i uwag z konsultacji
Po zakończeniu opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych wójt ma 14 dni na:

• wprowadzenie zmian do projektu ZPI wynikających z uzyskanych opinii,
• wprowadzenie zmian wynikających z dokonanych uzgodnień,
• wprowadzenie zmian wynikających z przeprowadzonych konsultacji społecznych.

8. Zawarcie umowy urbanistycznej
Kolejnym etapem jest zawarcie umowy urbanistycznej pomiędzy gminą a inwestorem. Umowa urbanistyczna jest zawierana w formie aktu notarialnego i zawiera załącznik w postaci projektu ZPI.
Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się przede wszystkim do realizacji inwestycji uzupełniającej. Ponadto może zobowiązać się m.in. do przekazania gminie określonych nieruchomości, pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej (w tym ceny nieruchomości przeznaczonej pod tę inwestycję), pokrycia całości lub części kosztów uchwalenia ZPI. Z kolei gmina może zobowiązać się np. do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeśli mieści się ona w zakresie zadań własnych gminy, a także zwolnienia inwestora z opłaty planistycznej.

9. Udostępnienie projektu ZPI po zawarciu umowy i przekazanie go radzie gminy
Po zawarciu umowy urbanistycznej wójt udostępnia w Rejestrze urbanistycznym projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną, prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana), raportem z konsultacji.
Następnie przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego, stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej, wraz z raportem. Na tym etapie projekt jest już „zamkniętym” efektem negocjacji, konsultacji i uzgodnień.

10. Uchwała rady gminy w sprawie ZPI i możliwy „zwrot” projektu
Jeżeli rada gminy akceptuje projekt, podejmuje uchwałę w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Rada gminy nie ma możliwości samodzielnego „poprawiania” projektu ZPI. Jeżeli projekt zostanie odrzucony, rada może podjąć uchwałę o zwróceniu ZPI do organu wykonawczego wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej (w tym załącznika z projektem ZPI). Po otrzymaniu takiej uchwały organ wykonawczy gminy ponawia część czynności (m.in. negocjacje, uzgodnienia, aktualizację projektu, ponowne udostępnienie dokumentów i przedstawienie ich radzie).